Por Luiza Calegari – De São Paulo | 28/04/2026 05h03.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai julgar quais regras devem ser aplicadas em caso de inadimplemento de contrato de compra e venda de imóvel em regime de alienação fiduciária, sem registro em cartório. Os ministros da 2ª Seção vão analisar as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da Lei nº 9.514, de 1997, que trata da alienação fiduciária. O julgamento será feito pela sistemática dos recursos repetitivos, o que significa que as instâncias inferiores do Judiciário deverão seguir o entendimento da Corte (Tema 1420). Na prática, a consolidação da tese pode pôr fim a uma controvérsia jurídica importante: só no STJ há pelo menos 704 decisões monocráticas e dez acórdãos abordando a mesma questão.
Os contratos de alienação fiduciária são aqueles em que o próprio bem é dado como garantia da transação. O STJ vai decidir se, sem o registro desse instrumento em cartório, em caso de rescisão contratual, o comprador poderá receber o dinheiro pago de volta ou a instituição financeira poderá tomar o imóvel para si. A 2ª Seção do STJ já aprovou, em repetitivo, uma tese em tema relacionado ao que será julgado agora. Em 2022, o colegiado definiu que a Lei nº 9.514, de 1997, se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório (Tema 1.095). Em outro julgamento, o mesmo colegiado decidiu que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciário em cartório não invalida as disposições entre as partes (EREsp 1866844). Com base nesses dois entendimentos, a jurisprudência da 3ª e da 4ª Turmas se consolidou a favor da aplicação da lei específica.
Em uma decisão de 2025, por exemplo, a 3ª Turma definiu que o “registro do contrato é imprescindível apenas para a constituição da propriedade fiduciária e para dar início à execução extrajudicial, mas não afeta a validade e eficácia do contrato entre as partes” (REsp 2169924). O entendimento é o mesmo na 4ª Turma, que decidiu, alguns meses depois, que “a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei nº 9.514/1997 não se admitindo a aplicação do CDC”. Apesar dessa consonância, os recursos continuaram chegando ao STJ, conforme aponta Kelly Durazzo, do escritório Durazzo & Medeiros Sociedade de Advogados.
Embora o registro da transferência de posse no cartório seja obrigatório, acrescenta, a medida nem sempre é levada a cabo no mesmo momento pelas empresas que negociam lotes, devido ao alto custo e irreversibilidade da transação. “Entre o recolhimento do ITBI, as taxas do cartório e outros custos adicionais, calcula-se em média 5% do valor do contrato para registrar a transferência”, afirma. Ainda segundo a especialista, como não há financiamento específico para loteamento no país, cerca de metade das grandes empresas do setor espera pelo menos seis meses até a carteira se consolidar antes de fazer o registro. Nesse intervalo, não pode contar com as proteções a que têm direito os contratos registrados no cartório.
De acordo com Olivar Vitale Junior, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), em caso de inadimplemento, é necessário definir qual a legislação aplicável a contratos que estão nessa situação. Para ele, a importância do registro em cartório é a garantia da transparência nas operações, uma vez que, se a pessoa que está financiando o bem decidir revendê-lo, o comprador saberá da condição do imóvel.
Se prevalecer a Lei da Alienação Fiduciária, o entendimento vai beneficiar as loteadoras. Segundo a norma, em caso de inadimplemento, o lote vai a leilão e a empresa pode ficar com o valor pago pelo arrematante. “A loteadora não quer pegar o lote de volta, ela quer receber o valor da venda”, diz o advogado. Em último caso, se não houver interessados, ela pode retomar o bem e tentar vendê-lo no mercado. Se aplicado o CDC, parte do dinheiro já pago na transação deve ser devolvida ao consumidor. A solução beneficia o comprador, mas cria um desequilíbrio na relação, segundo Vitale. “Quando compra, ele sabe que está comprando o lote inteiro. Não dá para, no meio do caminho, dizer que não é dono”, defende.
