Por Dra. Ana Luisa Furtado Ribeiro

O mercado imobiliário brasileiro experimentou, nas últimas décadas, um crescimento significativo em complexidade normativa, volume financeiro e sofisticação das operações.

Aquisições, incorporações, permutas, investimentos estruturados e reorganizações patrimoniais passaram a envolver não apenas a transferência formal da propriedade, mas uma intrincada rede de relações jurídicas, tributárias, registrais e sucessórias. Nesse cenário, a due diligence imobiliária deixa de ser um diferencial técnico para se consolidar como elemento indispensável à segurança jurídica das transações envolvendo bens imóveis.

A expressão due diligence tem origem no ambiente das operações empresariais complexas, especialmente nas fusões e aquisições (M&A), onde a investigação prévia dos riscos jurídicos, financeiros e operacionais é condição elementar para a tomada de decisão informada. Sua incorporação ao direito imobiliário reflete a percepção de que o imóvel, embora tradicionalmente visto como bem de natureza estável e segura, pode ocultar contingências capazes de comprometer não apenas a eficácia do negócio jurídico, mas o próprio patrimônio do adquirente.

No âmbito imobiliário, a due diligence consiste em um procedimento sistemático e aprofundado de verificação de informações relacionadas ao imóvel e às pessoas envolvidas na transação, com o objetivo de identificar riscos que possam afetar a validade, a eficácia ou a viabilidade econômica do negócio. Não se trata de mera conferência documental, mas de uma análise técnica orientada por princípios jurídicos fundamentais, como a boa-fé objetiva, o dever de informação e a função social dos contratos, expressamente consagrados pelo Código Civil brasileiro.

A relevância desse procedimento torna-se ainda mais evidente quando se observa que o sistema jurídico brasileiro, embora ofereça importantes mecanismos de publicidade e segurança, como o registro imobiliário, não elimina por completo a possibilidade de passivos ocultos. A presunção de veracidade das informações constantes da matrícula, prevista na Lei de Registros Públicos, é relativa e não afasta, por si só, riscos decorrentes de litígios em curso, fraudes contra credores, irregularidades fiscais ou vícios sucessórios. Assim, confiar exclusivamente na aparência registral do imóvel representa uma leitura simplificada e potencialmente perigosa da realidade jurídica.

É justamente nesse ponto que se evidencia o caráter essencialmente multidisciplinar da due diligence imobiliária. A análise registral, embora central, constitui apenas uma das camadas do procedimento. A verificação da cadeia dominial, da titularidade, da existência de ônus reais e de restrições à livre disposição do bem precisa ser interpretada à luz de dados que extrapolam o registro, exigindo diálogo constante com o direito civil, o direito processual, o direito tributário e o direito das sucessões.

A investigação da situação pessoal e patrimonial dos alienantes, por exemplo, revela-se indispensável para a prevenção de fraudes e para a preservação da eficácia do negócio jurídico. A existência de ações judiciais capazes de atingir o patrimônio do vendedor, indícios de insolvência ou execuções em curso pode tornar a alienação ineficaz perante credores, conforme reconhece reiteradamente a jurisprudência. Nesse contexto, a análise de certidões cíveis, fiscais e trabalhistas deixa de ser uma formalidade e passa a integrar uma estratégia concreta de mitigação de riscos.

No campo tributário, a negligência com aspectos aparentemente rotineiros, como débitos de IPTU ou o correto recolhimento do ITBI, pode gerar consequências financeiras relevantes ao adquirente. Além disso, determinadas operações imobiliárias podem envolver contingências fiscais mais complexas, exigindo interpretação técnica do Código Tributário Nacional e da legislação municipal aplicável. A atuação integrada entre profissionais do direito imobiliário e do direito tributário mostra-se, portanto, essencial para evitar surpresas que comprometam a racionalidade econômica do investimento.

A dimensão sucessória, por sua vez, figura entre as fontes mais recorrentes, e frequentemente subestimadas, de insegurança jurídica nas transações imobiliárias. Imóveis oriundos de herança, partilhas incompletas ou inventários não encerrados podem carregar vícios capazes de ensejar a anulação do negócio jurídico anos após sua celebração. A doutrina sucessória é enfática ao destacar que a ausência de regularidade na transmissão causa mortis compromete a própria legitimidade da alienação, expondo o adquirente a litígios complexos e de longa duração.

Diante desse panorama, a ausência de uma due diligence imobiliária adequada não representa apenas uma omissão técnica, mas um risco concreto e mensurável. A aquisição de imóveis sem investigação prévia pode resultar na assunção involuntária de dívidas pretéritas, na perda do bem por decisões judiciais supervenientes ou na necessidade de enfrentar disputas judiciais prolongadas e custosas. Em operações conduzidas por profissionais especializados, a falta de diligência pode, inclusive, configurar violação ao dever de cautela e gerar responsabilização civil.

Por outro lado, quando corretamente estruturada, a due diligence imobiliária assume papel estratégico na condução dos negócios. Ao permitir a identificação antecipada de riscos, ela viabiliza a renegociação de condições contratuais, a inserção de cláusulas de proteção, a definição de garantias e, em determinados casos, a própria decisão de não prosseguir com a operação. Trata-se, portanto, de instrumento que qualifica a tomada de decisão e agrega valor à atuação profissional, deslocando o foco do litígio para a prevenção.

Nesse sentido, a prática contemporânea do direito imobiliário exige uma postura cada vez mais consultiva e integrada. O advogado deixa de atuar apenas como redator de contratos ou solucionador de conflitos e passa a exercer função estratégica na estruturação de negócios seguros e sustentáveis. A due diligence imobiliária, ao articular conhecimentos de diferentes ramos do direito, materializa essa mudança de paradigma e se afirma como pilar da moderna advocacia preventiva.

Em conclusão, a due diligence imobiliária não deve ser compreendida como um custo adicional ou uma etapa meramente burocrática, mas como um investimento essencial na segurança jurídica das transações envolvendo bens imóveis. Em um ambiente normativo complexo e dinâmico, sua adoção representa não apenas uma medida de prudência, mas uma condição necessária para a construção de negócios juridicamente sólidos, economicamente viáveis e socialmente responsáveis.

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